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十九大后中国房地产市场展望
2017-11-10 16:56:51 】 浏览:1057

   十九大再度予以重申“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位,显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。一方面,着力打击投机性炒作需求,维持房地产市场稳定。鉴于一、二线热点城市居民购房需求旺盛,房价依旧面临着一定的上涨压力,短期内“四限”政策暂无退出的可能性,本轮房地产调控将持续更长的时间周期。现有调控城市或将进一步扩容,预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政,以便缓解房价上涨预期,维持房地产市场稳定。在抑制资产价格泡沫的大背景下,银行业金融机构将重点加强资金监管,以防信贷资金违规流入房地产市场。另一方面,积极支持居民自住和改善性住房需求。十九大报告鼓励勤劳守法致富,扩大中等收入群体,提出坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长,拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道。随着中等收入群体的壮大,必将成为房地产市场最为坚定的购房群体,中高端改善性需求将持续释放,助推房地产市场持续、健康、稳定发展。
  十九大报告指出,要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,让全体人民住有所居。“多主体供给、多渠道保障、租购并举”,从供给、保障、市场三个方面对住房制度进行了完整的表述,使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现路径。“多主体供给”是希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中,既可以是由开发商通过市场供给,也可以是政府提供的“保障性住房”,还可以是通过其他方式进行住房共建;“多渠道保障”则是希望后续对各类住房供应有更全面的发展,包括地方政府提供住房保障、实行“租售同权”新政、提供“共有产权经济适用房”等等。
   目前,为加快推进住房保障和供应体系建设,已在北京和上海开展的共有产权住房试点等。而“租购并举”则充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和中央的决心。发展住房租赁市场、扩大住房租赁业务、提高租赁住房在居住用房中的比重,将成为住房制度改革的重要内容之一。从中央关于住房制度的界定可以发现,住房租赁是实现增加供给、扩大保障和稳定市场的关键。为了加快培育和发展住房租赁市场,中央已发文在12个人口净流入大中城市开展住房租赁的试点工作。上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,租赁用地成交规模持续提升。由此可见,这些城市供地节奏明显加快,纯租赁用地出让明显增多,其中一些是商办用地改性为租赁住房用地。并且,这些地块地理位置优越,不乏城市中心区优质地块,侧面也反映各地政府发展租赁市场的决心。因此,构建租购并举的住房制度将是十九大后推进住房制度改革,构建房地产市场长效机制的重要环节。预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场,并在供地环节予以重点支持。下一步政策支持的重点将是鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务,另外,从政策层面将会加大对住房租赁企业的金融支持力度,降低融资门槛,拓宽融资渠道,支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金(REITs)等融资工具。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,其重点是要以满足新市民住房需求为主要出发点,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。新市民包括本地的农业转移人口和农民工、大学毕业生等外来务工人员。2016年,中国农民工总量为2.817亿人。流动人口大规模存在既不利于国民经济现代化,也不符合城市自身的长远发展利益。
    因此,新市民中较高收入阶层可以通过市场自主解决住房问题,对他们实施广义住房保障,比如完善公积金制度;对于新市民中的中低收入阶层,则应确保中、低端住宅供给,包括加大棚户区改造,积极推进共有产权住房建设,大力发展住房租赁市场。未来住房保障政策应逐步向新市民开放,将新市民的住房需求纳入中小城市和小城镇的住房保障规划,采取发放货币补贴或安排公共租赁住房等形式改善其居住条件,中央和省级的住房保障补助资金相应配套支持。与此同时,为加强保障房的循环利用,有可能会进一步出台政策,加快推进保障房的“租购并举”,积极发展保障房二级市场,盘活错配、闲置的保障房,培育保障房二级市场。
 

 
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